Qu'est-ce que l'on entend par biens immobiliers ?
Le concept de bien immobilier est généralement associé aux logements lorsqu'il s'agit d'acquisitions par des particuliers. Cependant, les articles 517 à 526 du code civil définissent de manière plus exhaustive ce qui constitue un bien immobilier. Un bien immobilier, également appelé immeuble, est un bien qui ne peut être déplacé car il est attaché au sol. Cette catégorie englobe une variété de constructions telles que des maisons, des immeubles d'appartements, des locaux commerciaux ou industriels. Ces biens peuvent être acquis par l'intermédiaire d'une agence immobilière, d'un particulier en vente directe ou en location-vente immobilière, ou encore d'un promoteur immobilier. Il convient de noter que les parkings et les terrains entrent également dans la catégorie des biens immobiliers en raison de leur immobilisation au sol.
L'acquisition d'un bien immobilier, qu'il s'agisse d'une habitation, d'un terrain ou d'un local commercial, est soumise au plan local d'urbanisme (PLU), ce qui signifie que l'obtention d'un permis de construire est nécessaire avant d'entreprendre des travaux.
En comparaison, les biens meubles sont déplaçables à volonté et ne sont pas soumis aux mêmes règles que les biens immobiliers. Cependant, la loi considère qu'un meuble intégré à un immeuble devient lui-même un bien immobilier par destination.
L'immobilier peut être classé comme neuf ou ancien. Les biens immobiliers neufs comprennent ceux qui n'ont jamais été habités et qui ont été construits dans les cinq dernières années. Cela englobe les programmes immobiliers de promoteurs proposant des maisons ou des appartements en état futur d'achèvement (VEFA), une forme de vente sur plan. D'autre part, les biens immobiliers anciens représentent la majeure partie du marché immobilier, avec des prix souvent inférieurs d'environ 20 % par rapport aux biens neufs. La qualité du bien et l'exactitude de l'estimation peuvent influencer le prix de vente.
Les agences immobilières telles que CENTURY 21 proposent des mandats exclusifs, offrant ainsi des opportunités uniques et introuvables ailleurs sur le marché. Qu'il s'agisse d'un bien ancien ou neuf, la conclusion de la transaction nécessite la signature d'un acte authentique de vente, le notaire jouant un rôle clé dans la validation des actes juridiques.
La notion de destination des biens immobiliers est également cruciale. Elle se réfère à la répartition des usages des biens immobiliers, décidée par le PLU de la commune. Cinq catégories d'usages sont généralement définies, incluant l'habitation, les commerces et services, l'exploitation agricole et forestière, les services publics, ainsi que les activités des secteurs secondaires et tertiaires. Bien que la destination puisse être modifiée, une demande réglementée doit être soumise à la mairie.
L'usage des biens immobiliers, défini par le code de la construction et de l'habitation, varie en fonction de la nature du bien. Il peut s'agir d'un bien immobilier d'habitation, destiné à servir de résidence principale ou secondaire, ou d'un autre bien utilisé à des fins commerciales. Tout changement d'usage doit être autorisé par la municipalité, notamment lors de la transformation d'un logement en bureau commercial.
La fiscalité des biens immobiliers est un aspect important à considérer. Les biens immobiliers sont assujettis à différentes taxes, telles que la taxe d'habitation et la taxe foncière, qui varient selon la localité. Les revenus issus de la location immobilière sont également imposés, avec des distinctions entre la location nue (revenus fonciers) et la location meublée (Bénéfices Industriels Commerciaux - BIC). De plus, la vente d'un bien immobilier générant une plus-value est soumise à une taxation, bien que des exonérations puissent s'appliquer en fonction de la durée de détention du bien.
Enfin, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne spécifiquement les propriétaires dont le patrimoine immobilier dépasse un certain seuil. Cette taxe est calculée à partir d'un seuil de 800 000 €, avec une imposition accrue pour les patrimoines dépassant 1,3 million d'euros de valeur nette.
En conclusion, le champ d'application du bien immobilier va au-delà des simples logements, englobant une variété de structures et de terrains. L'acquisition, la destination, l'usage et la fiscalité sont des aspects cruciaux à prendre en compte lors de toute transaction immobilière, qu'il s'agisse d'un bien neuf ou ancien. Une compréhension approfondie de ces éléments est essentielle pour prendre des décisions informées et assurer le succès d'une acquisition ou d'une vente immobilière.